[사설] 전세시장의 파동 조짐, 구조적 변화에 대비해야

가을 이사철을 앞두고 전셋값 움직임이 심상찮다. 서울지역 아파트의 매맷값 대비 전셋값 비중이 4년9개월 만에 가장 높은 40%에 육박했다. 서울만이 아니다. 인천·분당 등 수도권과 대전·강원 등 지역을 가리지 않고 전셋값이 들썩이고 있다. 전국적으로 전세 파동이 한바탕 몰아칠 기세다. 구조적인 전세시장 변화에 대응할 근본적인 대책을 마련해야 할 때다.

최근의 전셋값 상승은 몇 가지 점에서 과거와 다르다. 우선 이사철마다 나타났던 일시적인 현상으로 보기 어렵다는 점이다. 올해 들어 집값이 장기하락 국면에 접어들었다는 전망이 우세해지면서 집을 사려는 사람들이 급감했다. 이들이 대거 전세시장에 몰리고 있다. 결국 전세시장에서 수요가 공급을 초과하게 됨에 따라 전셋값은 구조적으로 오를 수밖에 없게 됐다. 앞으로 집값이 계속 내려간다면 전세 수요도 늘어나 전셋값 고공행진은 이사철이 지나도 꺾이지 않을 가능성이 높다.

특정 지역만 전셋값이 오르는 게 아니다. 과거에는 학군 좋은 서울 강남이나 재개발 지역 등 특수한 전세 수요가 있는 곳을 중심으로 전셋값이 많이 올랐다. 하지만 최근의 전셋값 상승은 매매 수요의 이동에 따른 것이어서 지역을 가리지 않는다. 이런 현상은 아파트뿐 아니라 다세대주택 등 서민들이 주로 사는 주택에서도 나타날 수 있다. 전셋값이 지역과 주택 유형을 가리지 않고 무차별적으로 상승할 수 있다는 것이다.

이를 고려하면 정부의 대응 방식도 과거와는 달라야 한다. 일시적이고 임기응변식의 대처로는 안 된다. 집값이 장기하락 국면에 들어가면 주택시장 자체가 매매 위주에서 임대 위주로 재편될 수 있다. 이에 맞춰 정부의 주택공급 정책도 임대 위주로 전면 전환해야 한다. 공공임대주택 등 임대주택의 공급을 대폭 확대하라는 것이다. 이렇게 해야 전세시장에서의 수요 공급이 균형을 이뤄 전셋값이 안정될 수 있다.

정부의 기존 주택정책은 내집 마련이 가능하도록 주택공급을 늘리고 집값을 안정시키는 데 초점이 맞춰져 있었다. 하지만 최근 주택시장은 과거 경험하지 못한 집값 장기하락 국면에 접어들고 있다. 내집 마련 수요가 줄어들 수밖에 없는 상황이다. 이런 구조적인 변화에 맞춰 주택정책의 목표도 공공임대주택 확대와 전세시장 안정 쪽으로 바뀌어야 한다. 정책 전환의 시기를 놓치지 말기 바란다.